Ano novo, novo mercado imobiliário? Não exatamente.
No início de 2025, a acessibilidade continua a ser um grande desafio para os potenciais compradores de casas, com as taxas e os preços de listagem a revelarem-se rígidos, disse Joel Berner, economista sénior da Realtor.com.
A taxa média para uma hipoteca fixa de 30 anos começou em 2025 perto de 7%, um pouco acima de janeiro passado.
“Vários fatores-chave podem fazer com que as taxas de hipotecas subam ou caiam”, disse Valerie Saunders, estrategista-chefe da Associação Nacional de Corretores de Hipotecas. O mercado hipotecário é profundamente impactado pela inflação, pelas políticas da Reserva Federal, pelos preços das obrigações, pelo crescimento do PIB e pelos números do emprego, para citar alguns.
Com base nas actuais condições económicas, é improvável uma queda significativa nas taxas hipotecárias antes da época de compra de casas na Primavera, de acordo com Saunders.
Além disso, dados os recentes dados económicos fortes e a especulação de que as propostas fiscais, de imigração e tarifárias do presidente eleito Donald Trump irão reacender a inflação, a Fed prevê um ritmo muito mais lento de cortes nas taxas de juro por parte da agência em 2025.
Com tanta incerteza, a única coisa certa é que as previsões das taxas hipotecárias sempre mudam. “Os compradores não devem se preocupar em sincronizar o mercado de taxas hipotecárias e, em vez disso, devem se concentrar em encontrar uma casa que atenda ao seu orçamento e fazer o maior pagamento possível”, disse Berner.
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Para onde irão as taxas de hipoteca em 2025?
Além das flutuações diárias típicas, espera-se que as taxas hipotecárias permaneçam acima de 6,5% nos próximos meses. Se a inflação continuar a arrefecer e a Fed conseguir levar a cabo os dois cortes projectados de 0,25%, as taxas hipotecárias poderão descer para perto de 6,25% no final do ano.
As taxas actuais parecem elevadas em comparação com as recentes taxas de 2% da era pandémica. Mas os especialistas dizem que é improvável obter menos de 3% numa hipoteca fixa de 30 anos sem uma grave recessão económica. Desde a década de 1970, a taxa média para uma hipoteca fixa de 30 anos tem sido de cerca de 7%.
Apenas um choque económico súbito, como o início de uma recessão ou o aumento dos preços do petróleo, poderia causar uma queda nas taxas hipotecárias, disse Keith Gumbinger, vice-presidente do site de hipotecas HSH.com. “Mudanças drásticas de direção são geralmente o resultado de algum evento emergente significativo em algum lugar que altera os mercados financeiros.”
O que afetará as taxas de hipotecas no curto prazo?
A maior incógnita para as taxas hipotecárias são as políticas económicas da nova administração. As propostas de Trump para cortes de impostos e tarifas poderão estimular a procura, aumentar os défices e fazer com que a inflação suba novamente. As taxas de hipoteca são altamente sensíveis à inflação.
“Os cortes de impostos, as tarifas e as deportações em massa são medidas inflacionárias que, indirectamente, aumentariam as taxas hipotecárias, ao mesmo tempo que aumentariam directamente o custo de construção e compra de casas”, disse Berner. Se estas políticas forem implementadas mais rapidamente do que os mercados esperam, poderá resultar num aumento igualmente rápido nas taxas hipotecárias, disse Berner.
Uma inflação mais elevada também levaria a Fed a adiar futuras reduções das taxas. Embora a Fed influencie a direcção das taxas globais de financiamento, não controla directamente o mercado hipotecário.
Ainda assim, os investidores preocupam-se com as perspectivas futuras da Fed relativamente aos ajustamentos das taxas porque estas determinam a sua estratégia comercial e avaliação de risco. É por isso que as forças de mercado muitas vezes se movem em antecipação às medidas políticas da Fed.
As taxas médias de hipotecas fixas de 30 anos acompanham de perto os rendimentos dos títulos, especificamente os rendimentos do Tesouro de 10 anos. Se a expectativa for de aumento do desemprego, os rendimentos dos títulos e as taxas hipotecárias cairão. Mas se o resultado não corresponder às expectativas do mercado, os rendimentos podem subir ou descer rapidamente.
As taxas hipotecárias também são afetadas por acontecimentos geopolíticos, incluindo conflitos militares e eleições. A instabilidade política pode levar à incerteza económica, o que pode resultar numa maior volatilidade nos rendimentos das obrigações e nas taxas hipotecárias.
Os investidores no mercado obrigacionista teriam de ser convencidos de que a economia está a arrefecer para que as taxas hipotecárias invertam o curso. É por isso que, na ausência de uma nova descida na tendência da inflação ou de um súbito enfraquecimento das condições de trabalho, as taxas hipotecárias permanecerão próximas dos 7% durante algum tempo, disse Gumbinger.
O que está impactando o mercado imobiliário em 2025?
O actual mercado imobiliário inacessível resulta de taxas hipotecárias elevadas, de uma escassez de habitação de longa data, de preços elevados das casas e de uma perda de poder de compra devido à inflação.
🏠 Baixo estoque de moradias: Um mercado imobiliário equilibrado normalmente tem oferta de cinco a seis meses. A maioria dos mercados hoje tem em média cerca de metade desse valor. Segundo Freddie Mac, ainda temos uma escassez de cerca de 3,7 milhões de lares.
🏠 Hipoteca elevada taxas: No início de 2022, as taxas hipotecárias atingiram mínimos históricos de cerca de 3%. À medida que a inflação aumentava e a Fed aumentava as taxas de juro para a controlar, as taxas hipotecárias mais do que duplicaram. Em 2025, as taxas hipotecárias ainda são elevadas, expulsando milhões de potenciais compradores do mercado imobiliário.
🏠 Efeito de bloqueio de taxa: Como a maioria dos proprietários está presa a taxas de hipoteca abaixo de 5%, eles relutam em desistir de suas baixas taxas de hipoteca e têm pouco incentivo para colocar suas casas à venda, deixando uma escassez de estoque para revenda.
🏠 Altos preços das casas: Embora a procura de compra de casas tenha sido limitada nos últimos anos, os preços das casas permanecem elevados devido à falta de stocks. O preço médio das casas nos EUA foi de US$ 429.963 em novembro, um aumento de 5,4% em uma base anual, de acordo com a Redfin.
🏠 Inflação acentuada: A inflação significa um aumento no custo de bens e serviços básicos, reduzindo o poder de compra. Também tem impacto nas taxas hipotecárias: quando a inflação é elevada, os credores normalmente aumentam as taxas de juro dos empréstimos ao consumo para garantir lucro.
É melhor esperar ou comprar?
Nunca é uma boa ideia comprar uma casa sem saber quanto você pode pagar, então estabeleça um orçamento claro para a compra de uma casa. Aqui está o que os especialistas recomendam antes de comprar uma casa:
💰 Construa sua pontuação de crédito. Sua pontuação de crédito ajudará a determinar se você se qualifica para uma hipoteca e a que taxa de juros. Uma pontuação de crédito de 740 ou superior o ajudará a se qualificar para uma taxa mais baixa.
💰 Economize para uma entrada maior. Um pagamento inicial maior permite que você contrate uma hipoteca menor e obtenha uma taxa de juros mais baixa do seu credor. Se você puder pagar, um pagamento inicial de pelo menos 20% também eliminará o seguro hipotecário privado.
💰 Compre credores hipotecários. Comparar ofertas de empréstimos de vários credores hipotecários pode ajudá-lo a negociar uma taxa melhor. Os especialistas recomendam obter pelo menos duas a três estimativas de empréstimos de diferentes credores.
💰 Considere alugar. Escolher alugar ou comprar uma casa não é apenas comparar o aluguel mensal com o pagamento da hipoteca. O aluguel oferece flexibilidade e custos iniciais mais baixos, mas a compra permite que você acumule riqueza e tenha mais controle sobre seus custos de moradia.
💰 Considere os pontos da hipoteca. Você pode obter uma taxa de hipoteca mais baixa comprando pontos de hipoteca, com cada ponto custando 1% do valor total do empréstimo. Um ponto de hipoteca equivale a uma redução de 0,25% na taxa de hipoteca.
